Planen und Bauen im Bestand

Das Bauen im Bestand gewinnt gegenüber dem Neubau zunehmend an Bedeutung.

Die Gründe hierfür sind vielfältig:

  • Eine relativ hohe Anzahl der vorhandenen Gebäude ist sanierungsbedürftig.
  • Viele Wohnungen entsprechen nicht mehr den Bedürfnissen, man denke z. B. an alters- oder behindertengerechtes Wohnen.
  • Neues Bauland wird immer knapper, Bauplätze werden immer teurer.
  • Bauen im Bestand kann vergleichsweise kostengünstig sein.
  • Ältere Häuser liegen oft zentrumsnah und erfüllen somit die Wünsche vieler Bewohner / Nutzer hinsichtlich kurzen Distanzen zu Kindergärten, Schulen, kulturellen Einrichtungen, Geschäften, Ärzten sowie Sport- und Freizeiteinrichtungen etc. sowie nach einem guten, bequemen Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz und somit nach optimaler sozialer Einbindung.
  • Das Umfeld von Altbauten ist bereits ausgeprägt, die Nachbarschaft bekannt.
  • In Freianlagen und Gärten älterer Quartiere und Häuser finden sich in der Regel ausgeprägte Vegetationsbestände, die ja bekanntlich bedeutend sind für das Wohlbefinden.
  • Altbauten haben eine Geschichte, tragen aus vergangenen Zeiten stammende „Gesichtszüge“, weisen von früheren Nutzungen erzählende Spuren auf und sind somit unverwechselbar. Sie bieten sich somit als Ort zum „Verwurzeln“ an.
  • Wenn Altbauten typologisch von gängigen Mustern und Normen abweichen, eröffnen sie Chancen für alle, die andere Lebensformen, Individualität und Unverwechselbarkeit suchen.
  • In gewachsenen Siedlungsstrukturen sind im Laufe der Zeit durch Erbfolge und Generationenwechsel gemischte Alters- und Sozialstrukturen entstanden. Eine Vielfalt, die ihre Vorzüge hat.

Das Spektrum beim Planen und Bauen im Bestand reicht damit von einfachen „kosmetischen“ Maßnahmen bis hin zur vollständigen Entkernung des Objektes mit anschließender Wiederherstellung, bei der mitunter denkmalpflegerische Anforderungen zu berücksichtigen sind.
Es handelt sich um werterhaltende oder wertsteigernde Maßnahmen, sprich Instandhaltungen, Modernisierungen und Sanierungen auf der einen und Umnutzungen bzw. Umbauten, Ausbauten sowie Erweiterungen auf der anderen Seite.

Im Vergleich mit Neubaumaßnahmen ist das Planen und Bauen im Bestand durch besondere Bedingungen und Schwierigkeitsgrade charakterisiert:

  • Die Einbindung in bestehende Quartiere bzw. die umgebende Bebauung, die Vielzahl von unterschiedlichen Baustilen, Bautechniken und Baustoffen erfordert spezielle Herangehensweisen.
  • Häufig sind Arbeiten in ganz oder teilweise genutzten Gebäuden oder Räumlichkeiten auszuführen, was eine Aufrechterhaltung der Ver- und Entsorgungssysteme in der Bauphase bedingt. Hinzu kommt, dass bauzeitliche Beeinträchtigungen durch Staub und Lärm sowie Flächeninanspruchnahmen sowohl vom zeitlichen Rahmen wie auch von der Intensität her so weit wie möglich zu minimieren sind. Dies führt oftmals dazu, dass arbeitsintensive Ausführungen in extrem kurzen Zeiträumen zu bewältigen sind. Die professionelle und reibungslose Koordination aller beteiligten Gewerke sowie die verbindliche Einhaltung der gesetzten Termine sind hierfür unabdingbare Voraussetzungen.
  • Die Maßnahmen sind oftmals komplex. Dies bedingt, dass verschiedene Gewerke parallel arbeiten, zumindest nahtlos ineinandergreifend zum Einsatz kommen müssen.
  • Kein Bauvorhaben gleicht dem anderen. Insoweit ergeben sich immer wieder neue und andersartige Aufgabenstellungen.

Der Planer ist hier gefordert, sowohl die ausführenden Unternehmen wie auch die betroffenen Mieter bzw. Nutzer rechtzeitig in die Planungsphase einzubeziehen.
Eine umfassende und ins Detail gehende Arbeitsvorbereitung sowie die einvernehmliche Entwicklung und Festlegung eines mit allen Beteiligten einvernehmlich abgestimmten Bauablaufplanes ist somit das A und O.

Erschwert wird dieser Prozess häufig dadurch, dass entweder keine, nicht vollständige oder auf dem aktuellen Bautenstand befindliche Bestandspläne, hinsichtlich der Statik, Ver- und Entsorgungstechnik relevante Berechnungen sowie sonstige Aufzeichnungen verfügbar sind.
Dies birgt regelmäßig nicht zu unterschätzende Risiken ggf. sogar Gefahren:
Die vorgefundenen Verhältnisse stimmen häufig nicht mit den angenommen überein. In der Folge treten nicht nur Störungen und Verzögerungen des Bauablaufes ein. Schlimmstenfalls sind sogar bauliche und / oder konstruktive Änderungen erforderlich, die u. U. erhebliche Auswirkungen auf die Terminierung und die Budgetierung haben können und trotz dieser Tragweite unter höchstem Termindruck vor Ort festgelegt, organisiert, koordiniert und umgesetzt werden müssen.
Die Erfahrung hat gezeigt, dass der Verzicht auf qualifizierte Bestandsaufnahmen und -analysen im Vorfeld der Planung und der Bauausführung viele Nachteile mit sich bringt. Dadurch, dass erst im Zuge der Ausführung das wahre Ausmaß des erforderlichen baulichen Aufwands zu Tage tritt, sind planerische Änderungen und Nachträge der Baufirmen vorprogrammiert. Die beabsichtigte Kostenminimierung verkehrt sich somit ins Gegenteil.

Das Planen und Bauen im Bestand erfordert sowohl vom verantwortlichen Planer und Bauüberwacher als auch von den Ausführenden umfangreiche Kenntnissen, Erfahrungen und Fähigkeiten, die nur in langjähriger Praxis erworben werden können, insbesondere aber auch Sensibilität und Sorgfalt.
Eine hohe planerische sowie handwerkliche Qualifikation und Kompetenz ist somit bester Garant dafür, dass falsche Entscheidungen sowie fehlerhafte Bauausführungen und somit Bauschäden und in deren Folge unnötige Querelen und Kosten vermieden werden.

Insbesondere wenn es gilt, bei einer Vielzahl von Gewerken und am Vorhaben sach- und fachlich Eingebundenen alle wesentlichen Informationen zeitnah, reibungs- und lückenlos zu übermitteln, Erkenntnisse und Wissen verständlich zu kommunizieren sowie logistische Herausforderungen, wie z. B. die Lieferung und Lagerung von Materialien aber auch die Bereitstellung spezieller Maschinen und Geräte zu meistern, sind bei allen Beteiligten der Wille und die Fähigkeit zu exzellenter Teamarbeit sowie Verlässlichkeit unbedingt erforderlich.

Bewährt hat sich eine enge Vernetzung sowohl zwischen Bauherr, Planern und Ausführenden als auch zwischen den Ausführenden untereinander. Ggf. sind auch Lieferanten in das Netzwerk einzubeziehen.
Wesentliche Voraussetzung für das Funktionieren derartiger Netzwerke ist das Schaffen entsprechender Führungs- und Organisationsstrukturen. Hilfsmittel sind die elektronischen Informations- und Kommunikationsmedien.

Die Art und Weise der Vergabe und Honorierung von Leistungen zum Planen und Bauen im Bestand ist in Anbetracht des erwarteten hohen Leistungsniveaus von entscheidender Bedeutung für das Gelingen des Vorhabens.
Nicht zu empfehlen sind Beauftragungen zu pauschalierten, u. U. auf Mindestsätze bzw. unterste Level gedrückten Festpreisen, denn hierdurch wird das Risiko nur vermeintlich auf die Planenden und Ausführenden verlagert.
Eine fundierte, hochwertige und nachhaltige Planung und Ausführung setzt nun einmal faire Rahmenbedingungen voraus und hierzu zählen auch auskömmliche Honorare und Preise!

Ebenso sollte stets darauf geachtet werden, dass die Verträglichkeit und Nachhaltigkeit von Baustoffen und -verfahren fundiert hinterfragt und sichergestellt sowie das Augenmerk auch auf den zu erwartenden mittel- bis langfristigen Instandhaltungsbedarf gerichtet wird. – Billig ist nicht gleichzusetzen mit preiswert!

Im Bereich des Planens und Bauens im Bestand sehen Planer wie wir ihre Aufgabe und Verantwortung darin, die jeweilige spezifische Gebäudesituation an die individuellen Bedürfnisse der Bewohner oder der Nutzer unter Berücksichtigung ökologischer, bauphysikalischer, funktionaler, wirtschaftlicher, sozialer, kultureller und ästhetischer Belange anzupassen.
Dies schließt das professionelle Organisieren, Koordinieren und Überwachen der baulichen Umsetzung selbstverständlich mit ein.
Gerade im Bereich der energetischen Sanierung kommt dem Ausloten von Möglichkeiten und Grenzen des Machbaren und Sinnvollen eine hohe Bedeutung zu.

Schwierige Verhältnisse geben Anstöße zum Querdenken, verlangen von allen am Bau Beteiligten Offenheit gegenüber neuen Ideen und unkonventionelle Lösungen und fordern oftmals eine Rückbesinnung auf traditionelle Werte und Methoden.
In kaum einem anderen Bereich des Planens und Bauens sind die Aufgaben nicht nur so vielfältig und spannend sondern verlangen auch ein so hohes Maß an Sensibilität, Kreativität , Innovation und Können.

Unser Streben ist stets darauf ausgerichtet, eine auf allen Ebenen in sich stimmige Synthese aus Altbewährtem und Innovativem zu kreieren.
Altes mit Neuem harmonisch zu verbinden ist eine Kunst, die nur zur vollen Entfaltung gebracht werden kann, wenn alle am Vorhaben Beteiligten bereit sowie fähig sind, sich darauf einzulassen und konstruktiv mitzuwirken. In diesem Prozess sollte der Planer nicht nur treibende Kraft sondern auch Moderator sein.

Planen und Bauen im Bestand ist für uns die „Königsdisziplin“ schlechthin. – Herausforderung und Reiz zugleich.

Profitieren Sie von unseren vielfältigen und fachübergreifenden Erfahrungen aus der Praxis.

Wir bieten Ihnen:

Eine anständige, von Herstellern und Lieferanten unabhängige und den Erfordernissen angemessen intensivierte Beratung, Planung sowie Bauüberwachung und somit höchtsmögliche Sicherheit hinsichtlich baulicher, technischer, qualitativer, wirtschaftlicher, baurechtlicher und ggf. denkmalschutzrechtlicher Belange.

Erwarten können Sie von uns insbesondere:

1. Eine auf die individuellen Anforderungen ausgerichtete, sorgfältige, aber auf keinen Fall im Sinne eines Gutachtens überzogene Bestandsaufnahme, -analyse und -bewertung.

2. Eine umfassende und gewissenhafte Klärung der rechtlichen, strukturellen und nutzerspezifischen Randbedingungen und Anforderungen.

3. Eine intensive, qualifizierte und aufklärende Beratung hinsichtlich der Entwicklung von Strategien zur kostensparenden Erhaltung vorhandener Bausubstanz auf der einen und zur bauphysikalisch, technisch, ökologisch, gesundheitlich sowie wirtschaftlich sinnvollen und vorteilhaften Umsetzung von Maßnahmen zur Instandsetzung, Modernisierung oder Sanierung bzw. zur Erweiterung oder zum Um- / Ausbau auf der anderen Seite.
Bereits in diesem Stadium werden neben den allgemeinen baurechtlichen Anforderungen auch spezifische Bereiche wie z. B. der Brandschutz oder Gefahrstoffe und Wohngifte thematisiert.

4. Eine mögliche Alternativen bzw. Varianten aufzeigende, zielführende Vorentwurfsplanung sowie eine eingehende Erläuterung der Vorplanungsergebnisse, insbesondere auch sach- und fachlicher, funktionaler und wirtschaftlicher Zusammenhänge als Beitrag zur Entscheidungsfindung.

5. Eine detaillierte, rechtzeitig mit den zu beteiligenden Ämtern hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit abgestimmte, die Wünsche des Bauherren bzw. der Nutzer weitestgehend erfüllende sowie auf eine Kosten-Nutzen-Optimierung ausgerichtete, funktionalen, bautechnischen, bauphysikalischen, gesundheitlichen, ästhetischen, kulturellen und sozialen Aspekten sowie rechtlichen Randbedingungen gleichermaßen Rechnung tragende Entwurfsplanung.

6. Eine optimal vorbereitete Genehmigungsplanung.

7. Eine detaillierte, substanzgerechte sowie auf Nachhaltigkeit ausgerichtete, die haustechnischen Anlagen einschließende Ausführungsplanung.

8. Eine umfassende, fundierte und somit angstzuschlagsvermeidende, nachtragssicher ausgearbeitete Leistungsbeschreibung als rechtssichere Grundlage für die Ausschreibung und die Vergabe der Bauleistungen. Gegenstand dieser Leistungsbeschreibung sind nach Eignung, Qualität, Umwelt- / Gesundheitsverträglichkeit sowie Preiswürdigkeit ausgewählten Bauverfahren und Produkte.

9. Eine unvoreingenommene Wertung der Angebote und daran anschließend eine konstruktive Mitwirkung bei der Vergabe der Aufträge zu den Bauleistungen.

10. Eine intensive Überwachung der Bauarbeiten einschließlich der Qualitätskontrolle und Terminsicherung, der kostendämpfenden Fortschreibung der Ausführungsplanung im Fall unvorhersehbarer Konflikte und sich daraus ergebendem Änderungs- / Ergänzungsbedarf sowie der kritischen Kontrolle der Baukostenabrechnung und Abnahme der Bauleistungen.

11. Eine erfolgreiche Durchsetzung etwaiger Ansprüche auf die Beseitigung von Baumängeln.

12. Eine transparente Abrechnung unserer Leistungen.

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